核心提示：房价由当初800元/平方米—1200元/平方米到现在的1900元/平方米—2600元/平方米，甚至有些楼盘的价格已经突破了3000元/平方米。当然，商丘房地产市场的变化还不仅仅这些，比如还有智能化、景观、户型、商业地产、专业市场、消费需求等。
彭书斌,郑州日盛达地产营销机构总经理。
就读于清华大学经营与创新总裁（CEO）班，日盛达策划领军人物，彭总99年进入地产界，2002年创建日盛达地产营销机构。长期专注于地产销售、策划、品牌塑造与整合营销传播领域，多年著名品牌营销机构磨砺，实战经验丰富，专业见解精辟独到。洞悉地产法门，深谙运作之道，精于策略、功于销售，所服务客户遍及省内各地。彭书斌的管理思想是：天道酬勤、小胜凭智、大胜依德、财聚人散、财散人聚
2008年，关于全国房地产走势的争论仍在进行，国家已出台的调控政策的作用正日益彰显，当前的房地产市场状况，最引人关注的观点是拐点论、泡沫论。由于市场走势不明，还不能对市场作出明确的定性。作为三线城市的河南省商丘，2008年房地产市场是一个什么样的走势，众多开发项目的前景如何？针对这个话题，我谈谈自己的观点和看法。
七个变化解读商丘楼市
我是2002年来商丘的，以商丘第一批代理公司和第一批房地产专业策划人的身份见证了商丘房地产市场的发展。几年来商丘的房地产成长可以用以下几个变化来概述：第一，开发规模的变化。开发面积由一两万平方米到现在的十几万乃至上百万平方米的开发量，代表性楼盘有水木清华、帝和·水上公园等。第二，开发商的变化。由原来本土开发商到现在福建、上海、郑州等外地开发商的进驻。第三，产品、配套的变化。由最初的产品单一、基本无配套到现在的产品多样化、配套齐全。第四，物业管理的变化。从起初没有物业管理概念到现在专门聘请知名物业公司进行管理。第五，推广渠道的变化。由单一的派发单页到现在户外、报纸、电视、短信等媒体渠道多面化使用。第六，品牌意识的变化。由早期的做一个项目换一个名字到现在注重企业品牌的树立。第七，价格的变化。房价由当初800元/平方米—1200元/平方米到现在的1900元/平方米—2600元/平方米，甚至有些楼盘的价格已经突破了3000元/平方米。当然，商丘房地产市场的变化还不仅仅这些，比如还有智能化、景观、户型、商业地产、专业市场、消费需求等。
以上种种变化说明商丘房地产市场截至2007年年末，总体发展形势是不错的。但这种变化与近几年全国房地产市场一路攀升的趋势保持一致，证明不了什么。
政策调控下的房地产市场遭遇行业洗牌
既然房地产市场如此火暴，为什么从普通购房者到房产从业人员都对2008的房地产市场忧心忡忡呢？说到此我们不得不说2007年国家出台的一系列调控房地产市场的政策。
2007年1月1日《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行，新增建设用地的土地有偿使用费征收标准，在原有基础上提高1倍。城镇土地使用税额提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业。2007年1月17日国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳办法，通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。2007年3月17日央行第一次加息，并且在一年内进行了6次加息。2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。2007年9月27日，中国人民银行、银监会联合发布通知，明确提高房贷首付，对已利用贷款购买住房，再次申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。2007年9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的用地作出了部署。
所有这些调控政策的目的就是要抑制房价过快增长，这对开发商来讲是不愿看到的。最明显的受害者就是天津顺驰，天津顺驰可谓房地产界的一匹黑马，用其掌门人孙宏斌的话讲，再给他一年的时间，他将超过万科。但国家的一系列宏观调控措施的施行，致使天津顺驰资金链断裂，迫使其不得不将公司低价卖给一家香港企业。这是任何开发商都不愿看到的结果。当然，对于商丘本地的开发商而言，部分企业也会在房地产涨势大潮退去时，遭遇重新洗牌。
专业化、品牌化，是商丘房地产开发企业的必经之路
2007年的宏观调控政策在2008年年初已经在市场上彰显威力，诸多一线城市房价出现回落，许多二手房中介公司关门歇业，前几天上海万科打九折销售房屋，一些二线城市如郑州，房屋销量开始出现萎缩。
回过头来看位居三线城市的商丘，商丘房地产的领头羊建业已经打出“买得起的好房子”1600元/平方米起的广告。2008年商丘房地产项目的投放量将突破150万平方米，新项目纷纷上马，开发热点由神火大道转向南京路，新一轮激战即将拉开序幕。在宏观调控的打压和区域竞争如此激烈的环境中，商丘房地产谁主沉浮，现在还不明朗。那么，作为商丘的开发企业面对如此大的压力该如何做呢？
我想谁都不会坐以待毙。我个人认为应该做好以下几点：深入了解市场，多从消费者角度设计产品，多增加项目的附加值，强强联合，选择好的设计单位、建筑单位、物业公司，选择扎根商丘市场、负责任、拥有一流团队的策划代理公司。只有做好了这些，房地产开发企业才能坦然面对风浪，才能在2008年的商丘房地产市场上立于不败之地。
